Le viager : une opportunité accessible à tous ?
Le viager : un phénomène de société abordable
Longtemps réservé aux catégories socio-professionnelles favorisées, le viager a évolué ces dernières années. Le contexte économique et social actuel tend à transformer l’image du “pari sur la mort” en un “pari pour vivre mieux”.Les vendeurs en viager sont désormais de toutes les catégories sociales. La baisse du niveau de vie des retraités, compilée à la préoccupation du maintien à domicile, font de la vente viagère une solution idéale. Par vases communicants, les investisseurs sont également de plus en plus diversifiés.
Un contexte facilitant pour vendre en viager
Crise de l’immobilier
L’ augmentation des taux de crédit et la multiplication des refus d’emprunt immobilier ont entraîné un “blocage” des transactions immobilières.
En effet, cette situation est le fruit de deux phénomènes :
d’un côté les acheteurs ont moins de crédits et de capacité d’emprunt, conséquence directe de la hausse des taux de crédit,
de l’autre des prix qui tardent à baisser de la part des vendeurs, qui préfèrent attendre plutôt que d’accepter la réalité du marché.
De ce fait, 7 acheteurs sur 10 attendent une baisse du prix de vente et/ou du taux d’emprunt à moyen terme, et préfèrent reporter leur projet. Tout cela entraîne une diminution du nombre d’acheteurs et donc du volume de transaction.
Inflation et baisse des retraites
Avant le COVID, le taux de crédit était à environ 1% et emprunter se révélait plutôt facile. La crise sanitaire et le conflit en Ukraine ont provoqué la diminution des transactions et le ralentissement du marché de l’immobilier.
Les tensions relatives à la guerre en Ukraine ont entraîné une augmentation des prix sur de nombreux produits du quotidien. L’inflation et le ralentissement économique ont eu un impact sur le marché de l’immobilier.
L' inflation a également eu des répercussions sur les retraites et plus spécialement sur les plus modestes, et a occasionné une baisse du niveau de vie.
Maintien à domicile et mieux vivre
Rester chez soi est une priorité pour nos seniors, souvent très attachés à leur maison ou appartement qu’ils ont payé toute leur vie active durant. Mais ce bien peut vite être synonyme de plus ou moins grosses dépenses, sans parler de l’énergie nécessaire à l’entretenir.
De plus, en cas de dépendance, un EHPAD coûte en moyenne 2892 € par mois, à savoir que la retraite moyenne en France est de 1341€ net par mois. La vente en viager occupé ou libre devient une véritable solution pour percevoir des revenus complémentaires tout en restant chez soi.
Le viager : un investissement rentable
L’épargne et les Français
Les français sont traditionnellement de gros épargnants, l’immobilier joue son rôle de valeur refuge.
Les taux des livrets d’épargne oscillent entre 2 et 3% contre 5 à 8% pour un investissement en viager. Les investisseurs particuliers ou institutionnels sont de plus en plus nombreux, car le viager, s’il est réalisé dans de bonnes conditions, est un investissement sûr et rentable.
Emprunter pour un achat de viager ?
Les banques ont drastiquement durci les conditions d’emprunt, l’apport personnel exigé est plus important et les taux de crédit sont en forte augmentation, entre 3,65% et 4,10 (taux moyen juillet 2023).
Un achat en viager occupé avec rente se fait sans emprunt immobilier, car il n’y a pas d’hypothèque possible et également une incertitude sur la durée du paiement des rentes. Pour le moment aucune banque française accepte un crédit dans ces conditions.
De plus, les montants d’un investissement en viager sont plus petits qu’un achat classique car le droit d’usage et d’habitation engendre un abattement qui sera d’autant plus important si les crédirentiers sont jeunes. Un prêt n’est donc pas indispensable pour acheter en viager.
Le viager : un investissement accessible
le vieillissement de la population ;
le désir des personnes âgées de mieux vivre à la retraite ;
le souhait d’aider leur famille de leur vivant ;
le maintien à domicile.
Si les viagers libres, permettant de bénéficier du bien de suite, sont rares, c’est qu’ils supposent que les crédirentiers peuvent bénéficier d’un autre bien immobilier. Mais aujourd’hui, la grande partie des viagers sur le marché sont occupés, cela touche donc toutes les catégories sociales.
Les investisseurs se tournent également vers ce genre de transactions car l’apport est plus faible qu’un achat classique.
Vendre ou acheter un viager : professionnels, comment en faire une opportunité accessible au plus grand nombre ?
Être de bon conseil
Vendre en viager n'apparaît pas forcément comme une éventualité pour les seniors, qui en gardent parfois une image morbide, ou comme moyen de déshériter leurs enfants. Le professionnel de l’immobilier qui sait cerner les situations particulières, pourra conseiller la vente en viager si cela le permet. Souvent, c’est le meilleur compromis pour rester dans leur bien, tout en percevant des revenus complémentaires qui leur permettront de réaliser quelques travaux de confort ou d’entretien.
C’est aussi un moyen de pouvoir aider financièrement leurs proches et de profiter de la vie en allant au restaurant ou en vacances plus régulièrement.
Faire des calculs justes et sécurisés
Pour le viager, en plus d’une expertise immobilière, l’âge et donc l’espérance de vie des vendeurs va considérablement diminuer le coût d’achat, c’est la décote d’occupation.
Cette espérance de vie repose sur des méthodes dont la connaissance est indispensable pour être le plus juste possible.
Cela nécessite des connaissances spécifiques, acquises lors d’une formation complète, qui peut être complétée par une solution de calcul viager comme la solution ViageXpertise, qui permet de gagner du temps et en sérénité. Pas moins de 5 méthodes de calcul peuvent être prises en compte pour être au plus proche de la réalité.
Se former pour comprendre l’éthique du viager
Les connaissances sur les transactions en viager peuvent s’acquérir sur le terrain et par l’auto-formation, mais cela prend du temps. Le meilleur moyen d’être opérationnel au plus vite est de se former avec des professionnels spécialisés. ViageXpertise formation vous propose une session de 16 heures réparties sur 2 jours lors de laquelle tous les aspects du viager sont abordés :
les différentes formes de viager ;
les calculs viager ;
les process liés à la vente en viager ;
la rédaction d’une annonce viager ;
l’estimation d’ un bien en viager : répartition bouquet/rente ;
les particularités de la vente en viager ;
les mécanismes de la vente moyennant le paiement d’une rente viagère ;
la réglementation applicable en la matière ;
le conseil et l’accompagnement des parties (vendeurs et investisseurs) dans la finalisation d'une transaction.
Vous bénéficierez également d’un accompagnement pour vos premières transactions grâce aux conseils de votre formateur expert viager très réactif. Cette formation est éligible loi ALUR (permettant de comptabiliser les heures de formation obligatoires) et certifiée QUALIOPI, permettant une aide financière par l’organisme de financement auquel vous cotisez (OPCO, FIFPL, AGEFICE, …).
Le contexte actuel rend le viager accessible pour vendeurs et acheteurs. Aujourd’hui, le viager devient une façon de mieux vivre pour les crédirentiers, dont le niveau de vie a baissé, mais aussi une manière d’investir sans contrainte de prêt immobilier et à plus faible budget pour les investisseurs.
En tant qu’agent immobilier, conseiller en gestion de patrimoine ou notaire, la vente en viager est un argument fort que vous pouvez utiliser à vos clients.
Notre article vous parle et le viager vous tente ? Alors foncez et contactez-nous pour plus de renseignements.
Sources :
Livret A : maintien du taux à 3 % au 1er août 2023
Immobilier : les raisons d'une crise explosive (LesEchos, juin 2023)